На что следует обратить внимание при выборе квартиры в новостройке?

квартира в новостройке

Сегодня для многих стоит вопрос покупки жилья для себя и своей семьи. Существует множество предложений, как на рынке вторичного жилого фонда, так и предложений от застройщиков современных жилых зданий и комплексов. В своей статье мы остановимся на вопросах, связанных с покупкой квартиры именно в новом многоквартирном доме, и подскажем как выбрать квартиру в новостройке, так как именно этот вариант жилья сегодня наиболее актуален в крупных городах нашей страны.

Конечно, существует масса индивидуальных критериев, по которым каждый из нас выбирает себе квартиру. Это и район города, и наличие хорошей школы либо детского садика рядом, и транспортная доступность и т.д. Но есть также ряд общих вопросов, которые касаются каждого, кто выбирает себе жильё. Попробуем в них разобраться.

∙  Изучить историю компании-застройщика.

Особенно важно для тех, кто инвестирует средства в строящееся здание, а не покупает квартиру в уже построенном доме. Такой способ приобретения жилья имеет очевидные преимущества: сумму оплаты можно разделить на несколько частей и выплачивать в течении всего периода строительства при этом не переплачивая процент банку , как в случае оформления ипотеки.  Но и риск быть обманутым в таком случае тоже возрастает. Поэтому следует очень внимательно изучить деятельность компании-застройщика: зайти на их сайт, разобраться, что они строили до этого и вообще, насколько успешная и известная эта компания.  Полезно также почитать отзывы других инвесторов (покупателей) жилья в тех объектах, которые уже введены в эксплуатацию данным застройщиком. Выясните, вовремя ли сдавались объекты, возникали ли проблемы с оформлением прав собственности , заключением договоров на коммунальные услуги (электричество, водопровод и т.д.), не было ли неприятных сюрпризов с коммуникациями и если были, то как они решались. Обратите внимание на партнеров застройщика. Лучше если это будут известные банки, зарекомендовавшие себя подрядчики, архитектурные бюро с именем.

У застройщика должны быть в наличии все разрешительные документы (права на долгосрочную аренду земельного участка, разрешение на строительство), оформленные соответствующим образом. Также застройщик обязан до начала строительства опубликовать в местных СМИ (включая  Интернет издания)  Декларацию про начало строительных работ —  документ, содержащий сведения о заказчике (либо объекте долевого строительства), проектировщике, застройщике и фирмах-подрядчиках , а также информацию о самом объекте строительства (его функциональное назначение, этажность и т.д.).

Застройщики в Днепре, в домах которых мы разрабатывали дизайн-проекты и реализовывали их  – это Экспресс-строй(Comfort City, Новодворянский), Строитель-П (ЖК Панорама, Bartolomeo Resert Town, ЖК Салют ,ЖК Жукоffский), Greenwood (ЖК Палермо), Delmar (ЖК Дом на Миронова).

∙ Обратить внимание на то, по какой технологии и из каких материалов построено здание.

Немаловажное значение при выборе жилья в многоквартирном доме является материал, из которого этот дом построен. Ведь именно фундамент, стены, перекрытия и крыша — это то , что должно служить максимально долго (100-150 лет) и при этом не терять своих эксплуатационных качеств. В нашей статье мы не рассматриваем панельные или крупноблочные жилые здания , так как эти строительные технологии  использовались в 50-80х годах прошлого столетия и сегодня используются застройщиками довольно редко, а остановимся на материалах используемых в современном строительстве. Если вкратце говорить о конструктивных особенностях жилых зданий, то наиболее распространенный и предпочтительный вариант – каркасный (без несущих стен, где все нагрузки несут колонны и балки). Сегодня несущую часть таких зданий (перекрытия,  колонны, балки) возводят из монолитного железобетона, а наружные стены и внутренние перегородки между квартирами сооружают из газобетонных блоков либо из кирпича. Здания с несущим каркасом имеют ряд преимуществ: монолитный железобетонный каркас — это цельная единая конструкция, что делает её максимально прочной и жёсткой — это исключает какие-либо подвижки элементов здания во время усадки и соответственно избежать появления трещин на отделке стен и перегородок ; также каркасное здание даёт возможность для более свободной планировки (за счёт отсутствия несущих стен в квартире которые нельзя изменять или двигать), что очень важно для создания в дальнейшем удобной, функциональной планировки с современным дизайном помещений. При этом следует обратить внимание на наличие выступающих из потолка конструктивных элементов (балок, рёбер перекрытия и т.д.). Чем меньше их высота (от потолка) — тем лучше, так как они могут повлиять на дизайн квартиры ,усложнить монтаж инженерного оборудования, а в ряде случаев и сильно уменьшить высоту подвесного потолка в том или ином помещении. Существуют конструктивные схемы зданий при которых удаётся вообще избежать выступающих из потолка элементов. Такой вариант является наиболее предпочтительным.

Здания с несущими стенами более привычны большинству людей: наружные и одна или несколько внутренних стен такого жилого дома являются несущими и менять их нельзя. Такая схема дешевле описанной выше каркасной, поэтому её часто используют при строительстве «бюджетных» жилых комплексов. Недостатки же квартир в подобных зданиях очевидны — несущие стены сильно ограничивают планировочные решения. В некоторых случаях есть возможность образовать проём в такой стене, но это связано с решением множества проблем: разработкой и согласованием проекта, сложными и дорогостоящими работами. Всё это время и деньги. Так что основная рекомендация при покупке квартиры в здании с несущими стенами – обращайте внимание на первоначальную планировку, так как радикально поменять её скорее всего не получится.

∙ Коммунальные услуги

Также среди вопросов, которые возникают при покупке квартиры в новостройке, возникает тема обеспечения коммунальными услугами (электроснабжение, водопровод отопление и т.д.). В первую очередь стоит выяснить у застройщика, какая организация будет обслуживать ваш дом. Будет ли организовано ОСББ либо в доме есть управляющая компания, которая будет предоставлять услуги по обслуживанию дома (в старых домах эту функцию чаще всего выполняет ЖЭК). Необходимо внимательно изучить условия договора с такой компанией (что входит в их обязанности, сколько будут стоить их услуги, кто будет отвечать в случае поломок и т.д.) до покупки квартиры.

На сегодняшний день самый острый вопрос среди коммунальных услуг это отопление. Наиболее распространенным топливом для обогрева жилья в «новостроях» остаётся природный газ, цена на который существенно выросла. Сегодня новые жилые здания, как правило, не подключают к общей городской системе отопления. Каждый дом (или комплекс) чаще всего либо оборудован центральной топочной (котельной) на специальном техническом этаже или на крыше, которая обеспечивает все квартиры теплом и горячей водой; либо в каждой квартире установлен газовый двухконтурный котёл , который выполняет те же самые функции.

Первый вариант с центральной топочной (котельной) безусловно предпочтительней — владельцы квартир в таких домах не имеют дополнительных проблем с находящимся в квартире газовым оборудованием, которое занимает полезную площадь, часто издаёт шум при работе и естественно портит внешний вид жилья. Поэтому такое оборудование для отопления и подогрева воды ставят в элитных жилых домах и комплексах. Также стоит отметить, такая система предполагает установку застройщиком счётчиков тепла и горячей воды отдельно на каждую квартиру. Эти счётчики (так же, как и счётчик холодной воды), согласно строительным нормам, должны располагаться вне квартиры — чаще всего их размещают в общем коридоре в специальных ящиках, которые можно закрыть и доступ к которым есть как у жильцов, так и у всех необходимых специалистов.

Другой вариант системы для обогрева помещений и подогрева воды — размещаемый в квартире (обычно на кухне) газовый двухконтурный котёл. Такое оборудование стоит дешевле, центральной топочной так как нет необходимости в сложных коммуникациях внутри дома — в каждую квартиру заходит только труба с холодной водой и газовая труба. И в конечном счёте это ведёт к снижению стоимости квартиры в целом.  Плюсом таких систем можно назвать также возможность регулировки мощности котла индивидуально в каждой квартире. Но минусов у данного способа обогрева гораздо больше. Во-первых котёл, газовые трубы и счётчик — очень громоздкое оборудование. Трубы подвода газа запрещено прятать в стены — к ним всегда должен быть доступ согласно строительным нормам. Всё это очень портит дизайн жилой среды и его приходится прятать за мебель (шкафчики , тумбы), что в своё очередь ведёт к уменьшению полезной площади. Об этом стоит помнить. Во-вторых такая система при работе часто издаёт шум, что понравится далеко не каждому. В-третьих при использовании «бюджетных» моделей котлов температура горячей воды в кране не постоянная. Особенно это заметно во время пользования душем.  Ну и самое главное — согласно всё тем же строительным нормам газовый котёл должен быть установлен в нежилом помещении с вентиляцией и окном. Как мы выше упоминали, чаще всего для квартир это кухня. Соответственно, это сильно ограничивает возможность перепланировки всей квартиры (например при необходимости сделать кухню-гостиную) и приводит к дополнительным затратам времени и сил. Так что при выборе своей будущей квартиры обратите внимание на такую важную вещь как отопление и ищите тот вариант, который лучше подходит для вас.

Электроснабжение — это то, о чём так же нельзя забывать при покупке жилья. Когда вы определились с примерными размерами квартиры и количеством жильцов в ней, можно примерно подсчитать, какие электроприборы будут вами использоваться. Особенно важно учесть  наличие приборов большой мощности (электроплита, электрический духовой шкаф, электрические тёплые полы и т.д.). Затем следует узнать у продавца (застройщика), какая мощность подключения выделена для вашей будущей квартиры. С этой информацией можно обратиться за советом к  электрику — хватает ли выделенной мощности на все ваши нужды и не возникнет ли проблем после покупки. Также не лишним уточнить, установлен ли в квартире двух- или трёх тарифный счётчик вместо обычного.

Что касается водоснабжения — это наличие водяного счётчика, вынесенного за пределы квартиры (как мы уже упоминали выше). Также не лишним будет поинтересоваться качеством питьевой воды в том районе города, где будет расположена ваша будущая квартира.

∙ Конфигурация квартиры в новостройке

Когда вы осмотрели несколько подходящих вариантов и убедились, что они вам по тем или иным причинам подходят, стоит задуматься о будущей планировке. Конечно, можно использовать вариант, предложенный застройщиком. Но зачастую такие планировки не отвечают вашим личным, индивидуальным запросам. Ведь у каждого свои предпочтения и особенности, каждая семья живёт по-своему. Наиболее профессионально справиться с такой задачей может только дизайнер и это уже будет после покупки жилья. Но любой человек может на этапе выбора варианта для приобретения оценить, насколько будет удобна ему его будущая квартира.

Хорошая и плохая планировка от застройщика

Во-первых, жилплощадь лучше покупать без перегородок — возведённые застройщиком простенки всё равно скорее всего придётся демонтировать, а это лишние затраты. К тому же вам легче будет визуально оценить общую площадь, когда она не разделена на отдельные помещения. Это же касается и стяжки (выравнивающего слоя пола). Особенно это актуально, если вы собираетесь устраивать пол с подогревом. В этом случае демонтажа стяжки не избежать. К тому же и перегородки, и стяжка от застройщика часто бывают выполнены из не самых качественных материалов, имеют плохую шумо- и теплоизоляцию, так что качество этих элементов оставляет желать лучшего.

Во-вторых, следует обратить внимание на конструктивные элементы здания, которые демонтировать не возможно: несущие колонны и стены, вентиляционные шахты, канализационные трубы. Часто конструкции и определяют общее расположение помещений в квартире — где будут расположены кухня и сан. узлы как правило понятно даже при отсутствии межкомнатных перегородок. Если вы много готовите сами и вам нужна большая кухня, либо желаете обустроить просторный сан. узел (а может и два) с ванной больших размеров, тогда следует убедиться, хватит ли места для таких помещений.

В-третьих, нужно посмотреть на общую конфигурацию квартиры, которую собрались приобрести. Конечно, существует множество планировочных решений для самых разных случаев. И даже самую «неудобную» по форме площадь дизайнер может использовать рационально и придать помещениям гармоничный дизайн. Но наиболее выгодна для планировки жилплощадь прямоугольной или квадратной конфигурации, без сложной формы контура всей квартиры. Также эта форма не должна быть слишком вытянутой. При этом в каждом жилом помещении должно быть своё окно, вход как правило должен находиться ближе к центру и никак не в углу квартиры (иначе не избежать коридоров или проходных комнат). Также в качестве аргумента такого расположения входа может служить планировочный приём, когда при входе в квартиру из прихожей можно видеть гостиную или кухню-студию и таким образом прихожая освещается естественным светом. Дизайн квартир с такими решениями всегда получается открытым, светлым и создаёт ощущение простора. Проём входной двери должен быть максимально широким — сделать дверь более узкой можно всегда, а вот расширение проёма — задача намного более сложная, а иногда и невыполнимая.

И последнее, на чём хотелось бы остановиться, это окна. Главное в этом вопросе — это конечно количество и размер проёмов, а также вид, который открывается из каждого окна. Немаловажно и сторона света, на которую выходят окна жилых помещений. Всегда приятно, когда помещения залиты солнечным светом. Так что наиболее благоприятная ориентация квартиры — окнами на юго-восток или юг.

Ещё раз напомним, что планировка всегда очень индивидуальна. Всегда есть выход из любой ситуации и квалифицированный специалист-дизайнер найдёт решение даже для очень сложных по форме жилых помещений. Но мы надеемся, что наши советы помогут вам избежать лишних компромиссов и использовать каждый квадратный метр квартиры с пользой.

Примеры проектов частных домов от нашей студии